2006年6月20日北京市地方税务局以京地税营〔2006〕298号转发了国家税务总局《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕74号）文件。

一、加强住房营业税征收管理有关问题的新规定

（一）国税发〔2006〕74号关于加强住房营业税征收管理有关问题的新规定

“1、各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。

（1）2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

（2）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

（3）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

（4） 普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。

2、各级地方税务部门要严格执行税收政策，对不符合规定条件的个人对外销售住房，不得减免营业税，确保调整后的营业税政策落实到位。对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条件的个人住房给予税收优惠，影响调整后的税收政策落实的，要追究当事人责任。对政策执行中出现的问题和有关情况，应及时上报国家税务总局。

3、各省级地方税务部门要加强部门配合，积极参与本地区房地产市场分析监测工作，密切关注营业税税收政策调整后的政策执行效果，加强营业税政策调整对本地区房地产市场产生影响的分析评估工作。”

（二）京地税营〔2006〕298号文件的补充规定

“1、凡于2006年5月31日（含）以前因销售已购住房而开具有合法发票的，以及各局于2006年5月31日（含）前受理的个人销售已购住房涉税申请，仍按照《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）文件的相关规定执行。

2、关于作为营业税政策区别适用处置依据的五年时限起始计算办法，涉及购房时间的认定仍依照《北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（京地税营〔2005〕279号）《北京市地方税务局关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（京地税营〔2005〕345号）、《北京市地方税务局转发国家税务总局关于房地产税收政策执行中的几个具体问题的通知》（京地税营〔2005〕582号）文件相关规定执行。”

二、加强住房营业税征收管理有关问题的演变

2005年关于加强个人销售住房营业税征收管理有关问题的规定如下：

（一）北京市普通住宅的标准是根据京建住〔2005〕528号文件规定，要“同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。”根据《北京市地方税务局关于享受优惠政策普通住房标准有关问题的通知》（京地税营〔2006〕230号）文件规定：“2006年我市享受优惠政策普通住房标准中的住房平均交易价格，按照京建住〔2006〕267号文件公布的住房平均交易价格，自公布之日起执行。今后我市每年享受优惠政策普通住房标准中的住房平均交易价格，均按市建委公布的住房平均交易价格，自公布之日起执行，市局不再另行通知。”

（二）国税发〔2005〕89号文件关于个人销售住宅营业税政策的规定

“1、2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

2、2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

3、2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。”

4、“对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。”

（三）上述文件中涉及的税收政策应一律按文件规定自2005年6月1日起执行。

（四）北京市以京地税营〔2005〕279号文件对国税发〔2005〕89号文件进行了补充，明确了个人购买住房销售业务的审核程序：

1、地方主管税务机关对销售住房的个人提供的代开申请、契税完税凭证、房屋所有权证以及所售原购房发票或合法票据等有关材料进行审核:

“（1）凡购买后不足2年的住房对外销售，照章全额征收营业税（含城建税、教育费附加），同时为其代开发票。

（2）凡购买后超过2年（含）销售的非普通住房，按其销售价格减除原购进价格后的余额计算征收营业税（含城建税、教育费附加），同时为其代开发票。

（3）凡购买后超过2年（含）销售的普通住房，免予征收营业税，同时为其代开发票。”

2、凡申请开具发票的销售住房价款明显不合理的，由税务机关依照《北京市地方税务局关于个人二手房交易计税价格确认问题的通知》（京地税地〔2005〕55号）文件规定执行。

附：京地税地〔2005〕55号（此文自2005年2月1日起执行）。

“（1）对于个人二手房交易涉及税收的计税价格，税务机关应以房屋交易双方签订的《房屋买卖合同》（协议）中确定的成交价格为依据，但对于成交价格低于北京市建设委员会发布的《北京市已购公房和经济适用住房再上市买卖指导价格手册》（以下简称“指导价格”）中确定指导价格且无正当理由的，均以此价格作为核定的基数征收税款。

（2）对于八十年代以后建成的房地产再交易时，按指导价格确定的各区域房地产交易价格基数为计税价格；对于七十年代建成的房地产再交易时，按指导价格确定的各区域房地产交易价格基数的90%为计税价格；对于六十年代建成的房地产再交易时，按指导价格确定的各区域房地产交易价格基数的80%为计税价格；对于五十年代及五十年代以前建成的房地产再交易时，按指导价格确定的各区域房地产交易价格基数的70%为计税价格。

（3）对于指导价格划定的典型区域以外的房地产交易，其计税价格应以指导价格确定的区县平均成交价格的70%为基数，并按上述第二条规定的原则，核定计税价格。

（4）燕山地区、怀柔区在指导价格未公布前，可结合本地区的实际情况，确定本地区平均成交价格基数，并按上述第二条、第三条原则，核定计税价格。

（5）指导价格按照北京市建设委员会发布情况即时调整。

（6）纳税人对税务机关核定的计税价格提出异议的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。”

（五）2005年7月北京市地方税务局就有关营业税问题以京地税营〔2005〕345号对个人销售已购住房营业税问题又做了补充规定。

“一、普通住房标准

（一）自2005年6月1日起，凡涉及个人住房税收政策普通住房标准事项均依照《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》(京建住〔2005〕528号)执行。

（二）各级土地具体范围的划分标准，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发〔2002〕32号）规定的“居住用途类”十级土地划分标准（附件）执行。

（三）首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。

（四）纳税人销售平房住宅，凡实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的，均视同普通住房。

二、个人购买住房销售业务申报资料

（一）个人将购买不足2年的住房对外销售全额缴纳营业税时，必须提供个人合法性身份证件、房屋所有权证、房屋交易合同书。

（二）个人将购买后超过2年（含）的非普通住房对外销售，按其销售价格减除原购进价格后的余额缴纳营业税时，必须提供个人合法性身份证件、房屋所有权证、房屋交易合同书及原购房发票或合法付款票据（包括地税局监制的各种类型正式发票、财政局监制的银钱收据、下同）。

纳税人因特殊原因无法提供原购房发票或合法付款凭据，可以提交有资质的评估机构出据的该房产“购进时点”评估价值报告替代使用。

（三）个人将购买后超过2年（含）的普通住房对外销售申请免征营业税时，必须提供个人合法性身份证件、房屋所有权证、房屋交易合同书。

主管税务机关接收上述资料后，结合建设规划部门提供的容积率资料进行审核。

三、纳税人已购住房购房时间的认定

纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。

首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。

四、纳税地点的确定

纳税人应到房屋座落地向所属主管地方税务机关办理涉税手续。

须由北京市市级房屋管理部门确权、核发房屋所有权证，或由北京市国土资源局确权办理土地使用权转移变更登记手续的个人住房交易，应由纳税人（已持有确权对应房产合法销售发票的售房人除外）向东城区主管地方税务机关办理有关涉税手续。”

三、加强住房营业税征收管理有关问题的比较

（一）强调“凡于2006年5月31日（含）以前因销售已购住房而开具有合法发票的，以及各局于2006年5月31日（含）前受理的个人销售已购住房涉税申请，仍按照《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）文件的相关规定执行。”即：个人将购买住房对外销售营业税优惠政策的标准，仍按2年执行。

（二）为了政策延续性、稳定性，便于基层税务机关操作，这次在调整住房转让营业税政策时，普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，均仍维持原有的相关规定不变。