各区、县（市）地方税务局，稽查局，涉外分局：

为了进一步加强土地增值税管理，简化工作程序，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（黑地税发〔2007〕119号）的相关规定，现对我市土地增值税核定征收问题明确如下：

一、核定征收的适用范围

对我市符合土地增值税清算条件，并具有下列情形之一的纳税人，可以采取核定征收方式进行土地增值税清算。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定销售收入或扣除项目金额的；

（二）擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；

（三）符合土地增值税清算条件，未按规定期限办理清算手续，经地方税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；

（四）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或收入资料不实造成交易价格明显偏低的；

（五）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的；

（六）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；

（七）未按规定的时间提交清算补正材料的。

对企业所得税实行核定征收方式的，土地增值税亦一律以核定征收方式清算。

对转让国有土地使用权、办公楼、厂房的，应据实计算土地增值税，原则上不得核定征收。

二、旧房及建筑物的核定征收

对转让旧房及建筑物既没有评估价格，又没有购房发票的，可以实行核定征收土地增值税。

三、核定征收率

根据我市土地增值税的实际情况，参考全市土地增值税测算的平均值，我市土地增值税核定征收率确定为：

（一）纳税人建造普通标准住宅销售的，核定征收率为1%。

（二）纳税人建造其他项目（包括非普通标准住宅、商服、车库、车位等）销售的，按建筑面积每平方米单价在5000元（含）以下的，核定征收率为1.5%；5000-10000元（含）的，核定征收率为2.5%；10000-15000元（含）以上的，核定征收率为3.5%；15000元以上的，核定征收率为4.5%。

（三）纳税人转让旧房及建筑物的的核定征收率，比照上述（一）、（二）项规定执行（个人转让住宅暂免征收土地增值税）。

四、普通住宅标准

按照黑政发〔2008〕127号和哈政发〔2009〕5号文件规定，从2009年1月1日起至2010年12月31日止，普通住宅标准调整为：“容积率在1.0以上，建筑面积在180平方米以下，价格在当地商品住房平均价格1.5倍以内”。

五、核定征收税款的计算

普通住宅每平方米单价=普通住宅转让收入÷普通住宅已售建筑面积

其他项目每平方米单价=其他项目转让收入÷其他项目已售建筑面积

项目整体应纳税额=普通住宅转让收入×适用的核定征收率+其他项目转让收入×适用的核定征收率-预征税额

六、核定征收的工作流程

对实行核定征收的纳税人，由税源管理部门提出核定征收意见，填写《土地增值税核定征收认定审批表》（附件一），经纳税人签字确认后，报法规部门复核，法规部门确认后，报法规部门的主管领导审批；审批结束后，填写《土地增值税核定征收通知书》（附件二）送交纳税人，依法核定征收税款。

七、本通知自发布之日起执行，原规定与本通知不一致的，按本通知执行。本通知发布前，已经清算完毕的项目，不再予以核定征收。

二○○九年九月一日